高盛王逸：一线城市房地产市场有望先行复苏

　　“我2004年开始进入房地产行业，至今已有二十余年的从业经历MACD怎么看，完整经历了房地产市场的多轮周期。我们在最新发布的报告中认为，一线城市的复苏正在开启。”高盛中国房地产研究团队主管及大中华区股票研究联席主管王逸日前接受上海证券报采访时表示。

　　她表示，截至今年4月初，香港房地产价格已反弹近一年，而其他核心城市之间的房价存在一定的关联度。虽然市场整体仍处于分化格局，但一线城市，尤其是上海和深圳的复苏态势已经开启。从当前市场状况来看，深圳的房价复苏相对更全面，上海主要呈现为“K”型复苏。此外，在高盛统计的70个大中城市中，已有10个城市实现自3月至5月的连续三个月房价环比转正。

　　王逸表示，人口、产业结构、市场供应以及租金收益率是推动楼市重回复苏轨道的四大因素。目前上海、深圳的人口仍然呈现为净流入态势。产业结构方面，香港房地产市场此轮复苏很大程度上得益于其金融服务业的快速恢复。而上海和深圳，无论是产业结构还是服务业增长，增速均不逊于香港。

　　“上海和深圳还在高端制造领域有深度布局，如AI、机器人、生物制药、芯片等。这些‘新质生产力’也是我们认为上述城市能够率先拉动高端需求回升的重要原因。”王逸补充道。

　　市场供应方面，王逸认为本轮房地产周期中，二手房市场的供应较为关键。供应端的变化可能成为推动二手房房价最终企稳的因素。需求端方面，无论是新质生产力还是经济结构转型带来的需求增长，都更多集中在高端领域，占比相对较小。因此供应端的平衡对二手房市场供求修复更为关键。

　　最后，中国大城市，尤其是核心城市，当前租金收益率与房贷利率的息差已降至近十年的最窄水平。展望后市，若有进一步的支持政策出台，叠加租金企稳回升，未来6至9个月息差有望进一步收窄。“这是一个必要条件，虽非充分条件，但至关重要。”王逸表示。

　　她同时提示，当前市场需求端对利率仍较敏感，且敏感群体集中在两端：一端是首次购房者，该群体从租房转向购房，需权衡租金与月供关系；另一端是高端人群，从资产配置角度该群体同样关注利率变化。

　　当被问及对房地产板块的看法时，王逸表示，此前地产板块的股价出现一定程度回暖。她进一步分析称，大型开发商的股价在一定程度上反映了两个一线城市的房价复苏，甚至已将另外十余个具备相似条件的强二线城市的同步复苏纳入定价。

　　“市场情绪已经较此前略微乐观，但尚未形成开发商现金盈利将在明年出现明显改善的共识。不过，股价目前仅反映了地产板块盈利改善及相应的线性估值变化MACD怎么看，尚未反映因基本面改善可能带来的估值非线性扩张。”王逸表示。