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本报记者 昌校宇 方凌晨
不动产信托财产登记试点扩围至五城。继北京、上海、广州、厦门先后开展不动产信托财产登记试点后，天津也加入了试点行列。近日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津市规划和自然资源局等多部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（以下简称《通知》），标志着试点范围进一步扩大。
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受访业内人士认为，不动产信托应用场景广泛，尤其在人口老龄化背景下，不动产信托作为普惠性养老工具潜力巨大，既能盘活老年人存量资产以补充养老资金来源，又能通过信托安排实现财富分配和传承，有助于优化家庭财富管理和社会资源配置。
试点城市再扩容
不动产信托财产登记试点呈现加速推进态势。
北京于2024年底率先开启试点，今年4月初，中国外贸信托和国投泰康信托分别在昌平区和通州区的不动产登记中心完成了首次不动产信托财产登记。今年5月份，上海启动试点，并于6月份由爱建信托、上海信托成功落地案例。广州、厦门两地于7月份接力推进试点，亦有案例落地。此次天津加入，试点城市增至五个。
公开信息显示，天津相关部门发布的《通知》有多项开创性制度设计。例如，在传统“委托人已持有的不动产转入信托”之外，创新性地增加了“委托受托人购买不动产”方式。这种委托购买方式充分考虑了不同类型委托人的需求，从而实现“存量资产盘活+增量资产配置”双覆盖。同时，《通知》适当扩大了不动产信托的受益主体范围，更具灵活性。
中国外贸信托特殊资产服务信托部总经理王张悦对《证券日报》记者表示：“不动产信托的应用场景颇为广泛，可适用于信托业务分类中的资产管理信托，实现用信托资金进行不动产投融资管理并持有；在风险处置服务信托领域，可用于破产重整企业不动产资产的管理与持有，保障重整计划债权人的信托受益权实现；在资产服务信托项下，家庭财富管理领域的应用场景更为宽泛。”
解决养老痛点
随着试点城市扩围，不动产信托在解决居民养老问题上的价值备受关注。
中国信托业协会特约研究员周萍对《证券日报》记者表示，传统信托财产登记确权模糊，不动产作为信托财产面临权属认定难题。北京、上海等地的试点政策明确登记申请主体、权利转移要件及流程，以规则具象化打通不动产“装入”信托的“最后一公里”。同时，不动产信托财产登记采用“产权转移登记+信托财产登记”模式，不动产转移至受托人名下并登记后，独立于委托人和受托人的固有资产，有利于保障受益人财产权益。
上海信托表示，不动产信托对于居民养老来说，一是可以盘活存量资产，为老年人解决养老资金来源的问题；二是信托制度的财产隔离属性能够有效保护老年人的财产安全。
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人口老龄化背景下，养老需求日益迫切，信托公司正积极行动，探索创新服务模式。
周萍认为，与传统养老方式相比，不动产信托在一定程度上可以降低养老成本，提高资产利用效率和收益水平，同时有助于缓解社会养老压力，促进养老产业发展，优化家庭财富管理和社会资源配置。
不过，不动产信托的普惠化推广，有赖于登记流程、产品供给及公众认知等多方面的进一步提升，需要各方共同努力。
记者获悉，多家信托公司正在持续推动不动产信托业务，发力养老金融。上海信托表示：“我们将不断完善不动产信托的商业模式，引入更多金融机构和养老服务机构参与相关生态圈的建设，让不动产信托更便捷地触达社会大众，为写好金融‘五篇大文章’贡献信托特色化力量。”
爱建信托总经理吴淳对《证券日报》记者表示：“爱建信托正通过创新‘存房养老’模式，在保障老年人房产控制权的前提下，联动优质养老机构，将不动产信托服务深度融入养老生态，提供资金管理、支付结算、养老服务对接等一站式解决方案。未来，爱建信托将进一步延伸服务链条，整合医疗保障、临终关怀等增值服务，全方位守护老年群体生活品质，助力构建多层次养老保障体系。”
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